ОСС: информация по тарифам на основе финансовой модели

Уважаемые соседи!

Мы, инициаторы общего собрания собственников, Филипп Фанталов, Мария Поликанова и Илья Красотин, доводим до вас следующую информацию.

Управляющая компания создана в 2010 году собственниками помещений в ЖК «Бородино» и приняла дом в управление не только с проблемами от застройщика (некачественные фасады, несоответствующие этажности лифты, протекающий паркинг, промерзающие и текущие входные группы, мягкая кровля и некачественная ливневка), но и с платежкой с нулевой рентабельностью, без резерва на аварийные расходы, которая была принята собственниками ЖК «Бородино».

К чему это привело? К тому, что дом с годами начал требовать все больше и больше внимания, ремонтные работы становились все более масштабными и соответственно затратными, а средств на них в платежке предусмотрено не было. Также собственниками было отклонено предложение по формированию специального счета фонда капитального ремонта под управлением УК. Поэтому выполнение существенных работ, не включенных в состав статьи «содержание и ремонт», откладывалось на более поздние периоды. В 2022 год дом вошел со значительным объемом проблем, перечисленных выше, которые уже требуют немедленного решения.

Важно отметить, что с 2015 года собственники перестали заниматься управлением домом, не принимали участия в деятельности Некоммерческого партнерства,последнее ОСС прошло в 2018 году. В октябре 2022 года в УК произошла смена руководства, введен режим антикризисного управления. К настоящему моменту налажена материально-техническая база, проводятся все требуемые регламентные технические работы и освидетельствования оборудования в соответствии с графиками, дом сдается в осенне-зимнюю и весенне-летнюю эксплуатацию в установленные сроки, заявки жителей принимаются и обрабатываются в круглосуточном режиме.

В связи с происходящими регулярными обрушениями участков кладки из облицовочного кирпича и отделочных материалов с балконных плит с фасадов МКД, несущих угрозу жизни и здоровью граждан, Управляющей компанией совместно с Ассоциацией «Дом БОРОДИНО» было инициировано нотариальное Постановление о назначении экспертизы с целью выяснения вопросов соответствия качества выполненных застройщиком строительно-монтажных работ строительным нормам. К участию в экспертизе привлечены судебные эксперты в области строительства, представители государственных служб, а также Совет дома. Заключение экспертов будет передано в муниципальные органы исполнительной власти для последующего взаимодействия с Фондом капитального ремонта по организации аварийного ремонта фасадов.

Важно отметить, что управляющая компания работает в соответствии с требованиями законодательства РФ. Все работники УК, включая иностранных рабочих и уборщиц, оформлены в штат. Оплата труда производится в соответствии с трудовым законодательством РФ, включая оплату больничных, отпусков, сверхурочной работы, уплату НДФЛ и страховых взносов. Иностранные работники зарегистрированы с 2010 года у жителей, работающих в УК. Обслуживание инженерных систем производится в соответствии с государственными техническими регламентами с привлечением аккредитованных/сертифицированных специалистов. Перечисление денежных средств ресурсоснабжающим и подрядным организациям производится своевременно и в полном объеме.

ВНИМАНИЕ: с 2018 года тарифы не пересматривались, а лишь индексировались на уровень инфляции потребительских цен, без учета промышленной инфляции. При том, что обслуживание дома – это не только уборка подъездов и территории, а также мелкий ремонт, но и обслуживание промышленного комплекса по производству горячей воды и отопления, поддержка работы лифтов и автоматической пожарной сигнализации.

В нашем доме расположены опасные производственные объекты III класса: 2 газовые крышные котельные, а также 2 локальных наружных газопровода, 3 автоматические пожарные системы ДУиППА, 2 индивидуальных тепловых пункта, 1 насосную станцию водоснабжения, которые требуют регламентного обслуживания и замены комплектующих, выработавших свой ресурс. При этом необходимые замены не включены в статью «содержание и ремонт».

И здесь уже необходима индексация на промышленную инфляцию, которая не была предусмотрена изначально. Поскольку индекс промышленной инфляции в РФ Росстатом не ведется, приведем пример из схожей отрасли — автомобилестроения. По данным Автостата средневзвешенная цена на новые автомобили в РФ в 2018 году была 1 439 500 руб., а в 2022 году – 2 380 000. Это означает, что промышленная инфляция за этот период составила 65,34%. При этом индексация платежки по статье Содержание и ремонт составила 17,11% c 62,48 руб. в 2018 г. до 73,17 руб. в 2022 г.

В 2024 году подрядные организации уже увеличили цены на материалы, запчасти и услуги в диапазоне 20–30%. По данным Российского союза автостраховщиков за 2022 год стоимость автозапчастей выросла на 27,7%, а в 2023 году средняя стоимость запчастей поднялась еще на 9,8%. Импортные комплектующие подорожали в 3 раза. При этом индекс потребительских цен на услуги ЖКХ, в соответствии с которым индексируется платежка, составил всего 11,64%.

На сегодняшний день все статьи нашей платежки убыточны. Ниже представлен расчет тарифов на основе финансовой модели (подробнее с финансовой моделью можно ознакомиться в офисе УК ежедневно с 20:00 до 21:00).

Содержание и ремонт

Текущий тариф в размере 82,87 рублей за 1 кв.м. включает в себя расходы на электроэнергию ОДН в размере 7 рублей, а также расходы на вывоз мусора (ТКО) в размере 7,27 руб. Таким образом, на содержание и ремонт остается 68,60 руб. По факту, с учетом соблюдения регламентов обслуживания ОПО, а также поддержания в порядке и ухода за придомовой территорией, содержание и ремонт обходятся в 92,67 руб. (здесь и далее — за 1 кв.м.) и складываются из оплаты запасных частей и расходных материалов, а также оплаты работ специалистов, в том числе:

оплата подрядчиков (круглосуточный аккредитованные ЦОК специалисты по лифтам на территории ЖК и ежегодное освидетельствование 26 лифтов, регламентные работы в газовых котельных, регламенты промышленной безопасности, высотные работы на фасадах и крыше, дезинфекция помещений) – 8,68 руб.,
запчасти и расходные материалы (26 лифтов, 2 газовые котельные, газовые горелки, моторы, насосы, шиберные задвижки, реагенты, средства для уборки и дезинфекции 13 подъездов и пр.) – 10,11 руб.,
оплата труда круглосуточной смены инженерной группы, аккредитованной Ростехнадзором (газовые котельные, ИТП, насосные) – 19,45 руб.,
оплата труда службы эксплуатации (мелкий ремонт помещений, уборка подъездов и территории, уборка снега, уборка мусора, подрезка деревьев, посадка, полив и подкормка растений, покос травы, прополка клумб и пр. ) – 29,11 руб.,
административно-хозяйственные расходы (прямые расходы — на аренду помещений, униформу, инструменты и расходные материалы для ремонта помещений, забора и ухода за территорией, растения, грунт, удобрения; общие расходы – лицензии, налоги, аренда офиса, управление) – 25,31 руб.

Таким образом, дефицит по статье «Содержание и ремонт» составляет 24,07 руб. с 1 кв.м. в месяц.

Обеспечение безопасности

Расходы на сопровождение безопасности включают в себя: 12 круглосуточных контролеров на 2 КПП и патруль, а также круглосуточное сопровождение автоматизированных систем безопасности — 60 видеокамер, система контроля управления доступом (4 шлагбаума, 2 ворот в паркинг, 2 калитки, 6 входов в паркинг), оборудование и сопровождение работы серверных и мониторной, обеспечение работоспособности 21 домофона. Текущего тарифа в размере 20,61 руб. хватает только на оплату труда работников. По факту с учетом перечисленного объема работ расходы на обеспечение безопасности составляют 46,09 руб. и включают в себя:

оплата подрядчиков (сопровождение и пролонгация действия автоматической пожарной сигнализации, срок эксплуатации которой окончен, аварийное обслуживание ОПО, сопровождение домофонов, модернизация системы контроля управления доступом) – 7,25 руб.,
запчасти и расходные материалы (огнетушители 56 шт., камеры на 2 маршрута безопасности, мониторы, коммутационное оборудование, карты и брелоки СКУД, рации и регистраторы, запчасти для шлагбаумов и калиток) – 2,49 руб.,
оплата труда круглосуточной смены контролеров и инженеров слаботочных систем – 27,48 руб.,
административно-хозяйственные расходы (прямые расходы — на аренду помещений, униформу, инструменты и расходные материалы для СКУД и пр.; общие расходы – лицензии, налоги, аренда офиса, управление) – 8,87 руб.

Таким образом, дефицит по статье «Обеспечение безопасности» составляет 25,48 руб. с 1 кв.м. в месяц.

Расчетный центр

Расчетный центр выполняет следующие работы: ведение баз данных, внесение в них показателей счетчиков, расчет тарифов, выставление счетов, учет поступивших платежей, а также сбор дебиторской задолженности. В текущей платежке тариф на Расчетный центр составляет 5,79 руб. Фактические расходы на расчетный центр составляют 16,32 руб. и включают в себя:

оплату труда работников (экономист, администратор, ИТ специалист) – 8 руб.;
оплату подрядчиков (поддержка бухгалтерской и ЖКХ ИТ систем, онлайн касса, сайт, корпоративная почта и облачное хранилище, система электронного документооборота, ИТ доработки) – 2,63 руб.;
административно-хозяйственные расходы (прямые расходы — канцелярия, почтовые и офисные расходы, полиграфия; общие расходы – лицензии, налоги, аренда офиса, управление) – 5,69 руб.

Таким образом, дефицит по статье «Расчетный центр» составляет 10,53 руб. с 1 кв.м. в месяц.

Диспетчерская

Текущий размер тарифа на диспетчерскую в размере 7,03 руб. учитывает только расходы на оплату труда и не включает другие расходы, необходимые для обеспечения работы диспетчерской службы. Фактические расходы на круглосуточную диспетчерскую составляют 10,33 руб. и включают в себя:

оплату труда работников круглосуточной смены – 7,13 руб.;
оплату подрядчиков (телефония) – 0,11 руб.;
административно-хозяйственные расходы (прямые расходы — офисные расходы, расходные материалы для оргтехники; общие расходы – лицензии, налоги, аренда офиса, управление) – 3,10 руб.

Таким образом, дефицит по статье «Диспетчерская» составляет 3,30 руб. с 1 кв.м. в месяц.

Предлагаемые тарифы посчитаны на основе финансовой модели: по фактическим расходам с добавлением к ним нормы прибыли 10% — для покрытия разницы между официальной и фактической инфляцией. Также с учетом уже выявленных проблем дома (разрушающийся фасад, дефекты лифтов, изнашивающаяся инженерная инфраструктура) для покрытия аварийных расходов предложено создать резервный фонд в размере 10% от фактических расходов.

Важно отметить, что регламентные сроки завершения эксплуатации лифтов, котельных, автоматической пожарной системы (2029 год) наступят существенно раньше утвержденных сроков проведения их капитального ремонта (2039, 2039 и 2044 годы соответственно). Поэтому резервный фонд поможет обеспечивать подержание их работы до момента капитального ремонта как минимум 10 лет.

На голосование поставлены следующие тарифы:

Содержание и ремонт (без ТКО и ОДН) – 106,54 руб.
Обеспечение безопасности – 46,09 руб.
Расчетный центр – 17,95 руб.
Диспетчерская – 11,37 руб.
Резерв на непредвиденные аварийные расходы – 16,54 руб.
Текущий ремонт – 24,09 руб.

Таким образом, расчетные суммы платежей за услуги (без учета коммунальных платежей) составят:

для 1-комнатной квартиры площадью 40 кв.м. – 10 068 руб.;

для 2-комнатной квартиры площадью 60 кв.м. – 15 103 руб.;

для 3-комнатной квартиры площадью 80 кв.м. – 20 137 руб.

_________________________________________________________________________

Ряд безответственных собственников, не имеющих практического опыта работы в управлении МКД, не обладающих знаниями ни в финансах, ни в экономике, распространяет ложную информацию о финансовом состоянии дел в доме, поверхностную информацию об эксплуатации инженерных систем. Распространяют ложную информацию, что забор, шлагбаумы, калитки и будки охраны узаконены, что не соответствует действительности. Получен официальный ответ из Управы района «Филевский парк» о необходимости их официального оформления в установленном законом порядке во избежание демонтажа.

Призывы не принимать участие в ОСС – это путь в никуда!

Нежелание собственников вникать в экономические расчеты стоимости содержания и обслуживания дома и знакомиться с планом необходимых работ на ближайшие 5 лет приведет к потере управления ЖК «Бородино» собственниками, проживающими в доме и заинтересованными в порядке, безопасности и комфорте проживания. Никакая сторонняя управляющая компания не будет инвестировать собственные средства и решать проблемы нашего дома.

К чему приведет наше возможное бездействие:

В случае если не будет кворума или решения собственниками не будут приняты, в мае 2024 года возможно инициирование процесс передачи дома под управление городских властей в соответствии с Жилищным кодексом РФ, что приведет к тому, что управление домом перейдет к выбранной городскими властями компании по определенному ею тарифу.

Мы, собственники, получим следующее:

Непрогнозируемый размер тарифа выбранной городом управляющей компании
Снижение уровня безопасности:
Открытие 4 ворот на территории дома и арки в доме 16, свободный доступ посторонних лиц и автомобилей на территорию дома;
Открытие дверей подъездов дома 16 корп. 1 на улицу, что приведет к бесконтрольному проходу посторонних лиц на территорию дома;
Открытая парковка и сквозной проезд машин по двору, невозможность запарковаться на территории дома, занятой чужими машинами, бесконтрольный въезд верениц машин в автомойку, как это было в 2007–2008 годах;
Отключение установленных 28 прожекторов дополнительного освещения безопасности дома;
Отключение камер в паркинге и на территории дома, отключение системы контроля прохода и проезда в паркинг по пропускам, открытые ворота и шлагбаумы паркинга, т.к. круглосуточный дежурный инженер слаботочных сетей городским стандартом не предусмотрен;
Частая смена иностранных рабочих, бесконтрольно присутствующих у наших подъездов и на детской площадке;

3. Снижение уровня комфорта

Выполнение заявок жителей по мере возможности, а не в круглосуточном формате;
Обслуживание лифтов в режиме «аварийное обслуживание», эвакуация жителей из лифтов не менее 30 минут вместо 10–15 минут;
Периодическая остановка лифтов на длительный срок – до закупки запчастей для проведения ремонтных работ вместо гарантированного склада запчастей у подрядчика по предоплате;
Уборка подъездов 1 раз в неделю вместо 2 раз в день х 6 раз в неделю;
Нерегулярный вывоз мусора, как это происходит в соседних домах в нашем районе;
Присутствие посторонних людей на территории дома с вандальным отношением к территории, деревьям и цветам, оборудованию детской площадки, подъездам и лифтам;
Прекращение работы приточной и отточной вентиляции в паркинге, отсутствие сбора и вывоза воды из паркинга, т.к. он не оборудован системой сточных вод и требует ручного труда, не будут работать 4 дорогостоящих насоса в приямках паркинга, т.к. они регулярно засоряются грязью из сточных вод и требуют регулярного ремонта и профилактики;
Бесконтрольная реклама на фасадах здания;

4. Понижение стоимости квадратного метра и аренды вследствие потери безопасности и снижения уровня обслуживания МКД.

МЫ, собственники, МЫ готовы отказаться от того, что у нас есть сегодня? Задайте этот вопрос себе и своим близким – мы готовы потерять текущий уровень комфорта и безопасности? Смогут ли наши дети безопасно гулять во дворе как сейчас? Будут ли безопасны наши подъезды и территория? Мы хотим экспериментов с новыми компаниями?

В случае перехода дома под управление города и передачи финансов в ЕИРЦ, никогда уже дом не вернется под управление собственников – жителей дома. Выбрать другую УК, организовать ТСЖ или ТСН будет практически невозможно. Это потребует не только существенных организационных усилий, но и инвестиций в оборотные средства в объеме не менее 21 миллиона рублей – для обеспечения бесперебойной работы в течение трех месяцев (оплата ресурсных организаций, подрядчиков, персонала, уплата налогов) до поступления средств в полном объеме по выставленным платежкам. Как показал опыт других МКД, сменивших форму управления на ТСЖ или ТСН, даже на охрану и консьержей невозможно собрать деньги в полном объеме. Поэтому территория ЖК и территория паркинга будут с первых же дней открыты для криминала.

Надеемся, что собственники ЖК «Бородино» изучат прилагаемые пояснения по расчету тарифов, без изменения которых невозможно обеспечение жизнедеятельности нашего комфортного и безопасного дома.

Если мы хотим сохранить контроль над своим домом, следует принять взвешенное решение: мы сохраняем то, что есть, и голосуем ЗА предложенные тарифы, правила проживания, пропускной режим, оформление забора и шлагбаумов, или мы понимаем, что у нас нет такой возможности и передаем дом под управление городских властей.

С уважением,

Филипп Фанталов, Мария Поликанова, Илья Красотин